Durante la pandemia, los reclamos vinculados con el mercado inmobiliario realizados por consumidores aumentaron considerablemente\u00a0\u00a0en comparaci\u00f3n con los del a\u00f1o 2019, dejando al descubierto la especial vulnerabilidad de esta clase de consumidores. Por otra parte, las inmobiliarias invirtieron en la mejora de sus p\u00e1ginas web, dando paso, por primera vez, a la posibilidad de que los consumidores inmobiliarios pudieran reservar unidades vendibles por esta v\u00eda.<\/p>\n
Parad\u00f3jicamente, a pesar de la litigiosidad y la importancia de esta materia, la posici\u00f3n que ocupa el consumidor de una vivienda nueva en el ordenamiento jur\u00eddico nacional no ha sido objeto de estudio. La falta de este an\u00e1lisis y las diferentes normativas que comprenden la protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario llevan a la autora a ofrecer una mirada sistem\u00e1tica e integradora. La existencia de distintos cuerpos normativos que entregan protecci\u00f3n al consumidor de una vivienda podr\u00eda llevar a pesar que el consumidor inmobiliario se encuentra sumamente protegido frente a las diversas clases de incumplimiento que podr\u00edan presentarse. Sin embargo, a lo largo de esta obra podr\u00e1 observarse que esta regulaci\u00f3n fragmentada y las hip\u00f3tesis de superposici\u00f3n de normas genera incertidumbre, repercutiendo en la tutela que efectivamente es otorgada al consumidor de viviendas. Frente a este escenario, el presente estudio ofrece conclusiones relevantes tanto para los consumidores como para los proveedores.<\/p>\n
CAP\u00cdTULO I<\/strong><\/b> CAP\u00cdTULO II<\/strong><\/b> CAP\u00cdTULO III<\/strong><\/b> CAP\u00cdTULO IV<\/strong><\/b> Durante la pandemia, los reclamos vinculados con el mercado inmobiliario realizados por consumidores aumentaron considerablemente\u00a0\u00a0en comparaci\u00f3n con los del a\u00f1o 2019, dejando al descubierto la especial vulnerabilidad de esta clase de consumidores. Por otra parte, las inmobiliarias invirtieron en la mejora de sus p\u00e1ginas web, dando paso, por primera vez, a la posibilidad de que los consumidores inmobiliarios pudieran reservar unidades vendibles por esta v\u00eda. Parad\u00f3jicamente, a pesar de la litigiosidad y la importancia de esta materia, la posici\u00f3n que ocupa el consumidor de una vivienda nueva en el ordenamiento jur\u00eddico nacional no ha sido objeto de estudio. La falta de este an\u00e1lisis y las diferentes normativas que comprenden la protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario llevan a la autora a ofrecer una mirada sistem\u00e1tica e integradora. La existencia de distintos cuerpos normativos que entregan protecci\u00f3n al consumidor de una vivienda podr\u00eda llevar a pesar que el consumidor inmobiliario se encuentra sumamente protegido frente a las diversas clases de incumplimiento que podr\u00edan presentarse. Sin embargo, a lo largo de esta obra podr\u00e1 observarse que esta regulaci\u00f3n fragmentada y las hip\u00f3tesis de superposici\u00f3n de normas genera incertidumbre, repercutiendo en la tutela que efectivamente es otorgada al consumidor de viviendas. Frente a este escenario, el presente estudio ofrece conclusiones relevantes tanto para los consumidores como para los proveedores. CAP\u00cdTULO I ESTUDIO PRELIMINAR DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA Presentaci\u00f3n del cap\u00edtulo La vivienda nueva como cosa vendida 2.1. Es un bien de producci\u00f3n masiva 2.2. Es un inmueble nuevo 2.3. Est\u00e1 destinado al uso habitacional El comprador de una vivienda nueva 3.1. La expresi\u00f3n \u201cdestinatario final del bien o servicio\u201d 3.2. Consumidor material y consumidor jur\u00eddico El vendedor de viviendas nuevas 4.1. Empresas inmobiliarias y constructoras dedicadas a la venta de viviendas nuevas 4.2. Los Servicios de Vivienda y Urbanizaci\u00f3n El perfeccionamiento del contrato por la adhesi\u00f3n del comprador Financiamiento del precio para la adquisici\u00f3n de una vivienda 6.1. La adquisici\u00f3n de viviendas con subsidios del Estado A) Programas de subsidio para la adquisici\u00f3n de viviendas B) El fondo solidario de elecci\u00f3n de vivienda 6.2. La adquisici\u00f3n de viviendas con financiamiento privado A) Regulaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario en la LPDC B) Vinculaci\u00f3n causal entre ambos contratos Las ventas en verde 7.1. Ventas en verde, en blanco y en preventa 7.2. Itinerario contractual de la compra de una vivienda en verde A) La oferta de compra, reserva, cierre de negocios y otros actos an\u00e1logos B) La promesa de compraventa de vivienda nueva C) El contrato de compraventa o contrato definitivo 7.3. Garant\u00eda de restituci\u00f3n Recapitulaci\u00f3n CAP\u00cdTULO II LA VENTA DE VIVIENDAS COMO OPERACI\u00d3N DE CONSUMO Presentaci\u00f3n del cap\u00edtulo Aplicaci\u00f3n de la LPDC a los contratos de venta de viviendas 2.1. Qu\u00e9 debe entenderse por \u201cventa de viviendas\u201d 2.2. Exclusi\u00f3n de litigios sobre calidad de la vivienda Materias a las que resulta aplicable la LPDC 3.1. Cl\u00e1usulas abusivas A) Cl\u00e1usulas que limitan la responsabilidad del proveedor B) Cl\u00e1usulas penales o multas en perjuicio del consumidor C) Cl\u00e1usulas que facultan al proveedor para modificar el contrato D) Mandatos especiales y cobro de gastos operacionales E) Pr\u00f3rrogas de competencia y cl\u00e1usulas compromisorias 3.2. Incumplimiento de los t\u00e9rminos, condiciones y modalidades en que se hubiere ofrecido o convenido la venta de vivienda A) T\u00e9rminos, condiciones y modalidades ofrecidas a. Publicidad del proyecto inmobiliario b. Competencia para conocer del incumplimiento de las condiciones de publicidad B) T\u00e9rminos, condiciones y modalidades convenidas 3.3. El retracto del consumidor 3.4. La responsabilidad infraccional del proveedor El derecho a optar por el estatuto aplicable 4.1. Especialidad aparente de leyes sectoriales 4.2. Prevalencia relativa de la LGUC A) Ambas normativas descansan en principios y fundamentos diferentes B) Derecho de opci\u00f3n en materia de responsabilidad en la construcci\u00f3n C) El principio pro consumidor Concurrencia de da\u00f1os y dualidad de procedimientos 5.1. La reparaci\u00f3n integral del da\u00f1o 5.2. La nulidad de cl\u00e1usulas abusivas A) Excepci\u00f3n o defensa en el procedimiento ejecutivo B) Acci\u00f3n de nulidad en el procedimiento declarativo Recapitulaci\u00f3n CAP\u00cdTULO III LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS DE CALIDAD DE LA VIVIENDA Presentaci\u00f3n del cap\u00edtulo La responsabilidad por fallas o defectos en la construcci\u00f3n Legitimaci\u00f3n de la acci\u00f3n 3.1. Legitimados activos 3.2. Legitimados pasivos A) El propietario primer vendedor B) Otros sujetos que intervienen en la labor constructiva C) Evoluci\u00f3n de la responsabilidad solidaridad a una concurrencia de obligaciones El hecho il\u00edcito t\u00edpico que causa el da\u00f1o 4.1. Estructura soportante del inmueble 4.2. Elementos constructivos o de las instalaciones 4.3. Elementos de terminaciones o de acabado de las obras 4.4. Fallas o defectos no descritos 5. Los da\u00f1os o perjuicios que alega el demandante 5.1. Extensi\u00f3n del da\u00f1o indemnizable 5.2. Forma de reparaci\u00f3n del da\u00f1o 5.3. Causalidad y exoneraci\u00f3n de responsabilidad 5.4. Reserva del derecho de discutir sobre la cuant\u00eda de los perjuicios Los plazos contemplados en el art\u00edculo 18 de la LGUC 6.1. El c\u00f3mputo de los plazos del art\u00edculo 18 de la LGUC 6.2. Argumentos a favor de los plazos entendidos como plazos de garant\u00eda A) El fundamento de la prescripci\u00f3n como instituci\u00f3n B) Imprecisiones terminol\u00f3gicas del legislador C) Otras hip\u00f3tesis de plazos de garant\u00eda D) Historia de la ley Competencia y procedimiento aplicable 7.1. Juez de letras en lo civil y procedimiento sumario 7.2. Juez de letras en lo civil y procedimiento para la protecci\u00f3n del inter\u00e9s colectivo de los consumidores A) Legitimaci\u00f3n activa B) Elecci\u00f3n del procedimiento colectivo C) Problemas derivados de la copropiedad forzosa D) Indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o moral E) Otras particularidades del procedimiento 7.3. Juez \u00e1rbitro mixto y procedimiento especial Recapitulaci\u00f3n CAP\u00cdTULO IV LA REGULACI\u00d3N SUPLETORIA GENERAL DEL C\u00d3DIGO CIVIL Presentaci\u00f3n del cap\u00edtulo La responsabilidad por el edificio que perece o amenaza ruina 2.1. Legitimaci\u00f3n de la acci\u00f3n 2.2. La ruina del edificio o su amenaza 2.3. Los vicios de la construcci\u00f3n 2.4. Naturaleza del plazo Las acciones emanadas del incumplimiento contractual 3.1. La pretensi\u00f3n de cumplimiento A) Cumplimiento imperfecto o parcial de la obligaci\u00f3n a. La reparaci\u00f3n de la cosa comprada b. La prestaci\u00f3n de los servicios de posventa como uso normativo c. Supuesto efecto interruptivo de la reparaci\u00f3n<\/p>\n","protected":false},"featured_media":4206,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"inline_featured_image":false,"_joinchat":[]},"product_brand":[],"product_cat":[27,42],"product_tag":[],"class_list":{"0":"post-4176","1":"product","2":"type-product","3":"status-publish","4":"has-post-thumbnail","6":"product_cat-civil","7":"product_cat-thomson-reuters","8":"product_shipping_class-a-convenir","10":"first","11":"instock","12":"shipping-taxable","13":"purchasable","14":"product-type-simple"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/product\/4176","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/product"}],"about":[{"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/product"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4176"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4206"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4176"}],"wp:term":[{"taxonomy":"product_brand","embeddable":true,"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/product_brand?post=4176"},{"taxonomy":"product_cat","embeddable":true,"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/product_cat?post=4176"},{"taxonomy":"product_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bibliotecajuridicavirtual.cl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/product_tag?post=4176"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nESTUDIO PRELIMINAR DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA<\/strong><\/b><\/p>\n\n
\n2.1. Es un bien de producci\u00f3n masiva
\n2.2. Es un inmueble nuevo
\n2.3. Est\u00e1 destinado al uso habitacional<\/li>\n
\n3.1. La expresi\u00f3n \u201cdestinatario final del bien o servicio\u201d
\n3.2. Consumidor material y consumidor jur\u00eddico<\/li>\n
\n4.1. Empresas inmobiliarias y constructoras dedicadas a la venta de viviendas nuevas
\n4.2. Los Servicios de Vivienda y Urbanizaci\u00f3n<\/li>\n
\n6.1. La adquisici\u00f3n de viviendas con subsidios del Estado
\nA) Programas de subsidio para la adquisici\u00f3n de viviendas
\nB) El fondo solidario de elecci\u00f3n de vivienda
\n6.2. La adquisici\u00f3n de viviendas con financiamiento privado
\nA) Regulaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario en la LPDC
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\n7.1. Ventas en verde, en blanco y en preventa
\n7.2. Itinerario contractual de la compra de una vivienda en verde
\nA) La oferta de compra, reserva, cierre de negocios y otros actos an\u00e1logos
\nB) La promesa de compraventa de vivienda nueva
\nC) El contrato de compraventa o contrato definitivo
\n7.3. Garant\u00eda de restituci\u00f3n<\/li>\n
\nLA VENTA DE VIVIENDAS COMO OPERACI\u00d3N DE CONSUMO<\/strong><\/b><\/p>\n\n
\n2.1. Qu\u00e9 debe entenderse por \u201cventa de viviendas\u201d
\n2.2. Exclusi\u00f3n de litigios sobre calidad de la vivienda<\/li>\n
\n3.1. Cl\u00e1usulas abusivas
\nA) Cl\u00e1usulas que limitan la responsabilidad del proveedor
\nB) Cl\u00e1usulas penales o multas en perjuicio del consumidor
\nC) Cl\u00e1usulas que facultan al proveedor para modificar el contrato
\nD) Mandatos especiales y cobro de gastos operacionales
\nE) Pr\u00f3rrogas de competencia y cl\u00e1usulas compromisorias
\n3.2. Incumplimiento de los t\u00e9rminos, condiciones y modalidades en que se hubiere ofrecido o convenido la venta de vivienda
\nA) T\u00e9rminos, condiciones y modalidades ofrecidas
\na. Publicidad del proyecto inmobiliario
\nb. Competencia para conocer del incumplimiento de las condiciones de publicidad
\nB) T\u00e9rminos, condiciones y modalidades convenidas
\n3.3. El retracto del consumidor
\n3.4. La responsabilidad infraccional del proveedor<\/li>\n
\n4.1. Especialidad aparente de leyes sectoriales
\n4.2. Prevalencia relativa de la LGUC
\nA) Ambas normativas descansan en principios y fundamentos diferentes
\nB) Derecho de opci\u00f3n en materia de responsabilidad en la construcci\u00f3n
\nC) El principio pro consumidor<\/li>\n
\n5.1. La reparaci\u00f3n integral del da\u00f1o
\n5.2. La nulidad de cl\u00e1usulas abusivas
\nA) Excepci\u00f3n o defensa en el procedimiento ejecutivo
\nB) Acci\u00f3n de nulidad en el procedimiento declarativo<\/li>\n
\nLA RESPONSABILIDAD POR VICIOS DE CALIDAD DE LA VIVIENDA<\/strong><\/b><\/p>\n\n
\n3.1. Legitimados activos
\n3.2. Legitimados pasivos
\nA) El propietario primer vendedor
\nB) Otros sujetos que intervienen en la labor constructiva
\nC) Evoluci\u00f3n de la responsabilidad solidaridad a una concurrencia de obligaciones<\/li>\n
\n4.1. Estructura soportante del inmueble
\n4.2. Elementos constructivos o de las instalaciones
\n4.3. Elementos de terminaciones o de acabado de las obras
\n4.4. Fallas o defectos no descritos
\n5. Los da\u00f1os o perjuicios que alega el demandante
\n5.1. Extensi\u00f3n del da\u00f1o indemnizable
\n5.2. Forma de reparaci\u00f3n del da\u00f1o
\n5.3. Causalidad y exoneraci\u00f3n de responsabilidad
\n5.4. Reserva del derecho de discutir sobre la cuant\u00eda de los perjuicios<\/li>\n
\n6.1. El c\u00f3mputo de los plazos del art\u00edculo 18 de la LGUC
\n6.2. Argumentos a favor de los plazos entendidos como plazos de garant\u00eda
\nA) El fundamento de la prescripci\u00f3n como instituci\u00f3n
\nB) Imprecisiones terminol\u00f3gicas del legislador
\nC) Otras hip\u00f3tesis de plazos de garant\u00eda
\nD) Historia de la ley<\/li>\n
\n7.1. Juez de letras en lo civil y procedimiento sumario
\n7.2. Juez de letras en lo civil y procedimiento para la protecci\u00f3n del inter\u00e9s colectivo de los consumidores
\nA) Legitimaci\u00f3n activa
\nB) Elecci\u00f3n del procedimiento colectivo
\nC) Problemas derivados de la copropiedad forzosa
\nD) Indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o moral
\nE) Otras particularidades del procedimiento
\n7.3. Juez \u00e1rbitro mixto y procedimiento especial<\/li>\n
\nLA REGULACI\u00d3N SUPLETORIA GENERAL DEL C\u00d3DIGO CIVIL<\/strong><\/b><\/p>\n\n
\n2.1. Legitimaci\u00f3n de la acci\u00f3n
\n2.2. La ruina del edificio o su amenaza
\n2.3. Los vicios de la construcci\u00f3n
\n2.4. Naturaleza del plazo<\/li>\n
\n3.1. La pretensi\u00f3n de cumplimiento
\nA) Cumplimiento imperfecto o parcial de la obligaci\u00f3n
\na. La reparaci\u00f3n de la cosa comprada
\nb. La prestaci\u00f3n de los servicios de posventa como uso normativo
\nc. Supuesto efecto interruptivo de la reparaci\u00f3n
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\n3.2. La resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento
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\nB) El incumplimiento resolutorio en la venta de viviendas
\na. Compraventa de vivienda nueva
\nb. Promesa de compraventa
\n3.3. La indemnizaci\u00f3n de perjuicios por incumplimiento<\/li>\n
\n4.1. Defectos de cabida o superficie
\n4.2. Vicios ocultos de la cosa
\nA) La gravedad del vicio en la vivienda adquirida
\nB) Vicios redhibitorios y fallas o defectos constructivos
\nC) Concurso de acciones
\n4.3. Lesi\u00f3n enorme<\/li>\n
\n5.1. Acumulabilidad de acciones en juicio sumario
\n5.2. Acumulabilidad de acciones en juicio ordinario<\/li>\n